Hacemos esta distinción, tras la reforma introducida por el Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo, y que afecta a la Ley de Arrendamientos urbanos.
¿Cuáles son las modificaciones más importantes que nos encontramos?
Ámbito de la ley:
Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes.
Duración del contrato de alquiler de vivienda:
- Desde 2019: 5 años si el arrendador es persona física – 7 años si el arrendador es persona jurídica
- Antes de 2019: 3 años
Prórrogas de los con tratos de alquiler:
- Desde 2019: 3 años
- Antes de 2019: 1año
Renovación del contrato / preaviso:
- Desde 2019: La renovación del contrato por falta de notificación se produce si no lo denuncia el arrendador con cuatro meses de antelación y dos en caso del arrendatario. La misma será por plazos anuales, hasta un máximo de tres años tanto si el arrendador es persona física o jurídica.
- Antes de 2019: debe darse un preaviso de 30 días, indicando la no renovación, antes de la fecha en que hubiera que renovarse el contrato.
Recuperación de la posesión de la vivienda por la propiedad por necesidades propias o familiares:
- Desde 2019: La propiedad puede recuperar la vivienda antes del plazo mínimo estipulado en el contrato, siempre que se haya incluido en este una cláusula que así ll prevea, y en ningún caso antes de los 6 primeros meses desde la formalización del contrato.
En todo caso, para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años o siete años con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedase por cumplir.
- Antes de 2019: La propiedad puede recuperar la vivienda para establecer su residencia habitual, aunque no se haya pactado en el contrato.
Venta de la vivienda arrendada:
- Desde 2019: El comprador de la vivienda arrendada tiene que aceptar el plazo pactado, es decir, que queda subrogado en el contrato de arrendamiento durante los 5 o 7 primeros años, y no hay necesidad de que el contrato se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad
- Antes de 2019: El comprador se subroga en el contrato de arrendamiento durante los 3 primeros años siempre y cuando el contrato se halle inscrito en el Registro de la Propiedad.
Fianza:
- Desde 2019: Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en alquileres de uso distinto.
- Actualización de fianza: Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.
Garantías adicionales a la fianza:
- Desde 2019: el valor de las garantías adicionales no puede exceder de 2 mensualidades de renta.
- Antes de 2019: Las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza.
Para más información, no duden en consultarnos. En Quesada Abogados estamos especializados en Inmuebles.
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